Geringere Wohnfläche einer Mietwohnung als Mangel

Die Mietsache ist mangelhaft i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn die Ist-Beschaffenheit ungünstig von der Soll-Beschaffenheit abweicht und dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Ist der Mangel erheblich, kann der Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB mindern.

Hat eine Mietwohnung eine geringere Fläche als die im Mietvertrag ausgewiesene „Wohnfläche“ ist wie folgt zu prüfen:

• Zunächst ist festzustellen, ob die im Mietvertrag vereinbarte Fläche zur Sollbeschaffenheit der Mietsache gehört. Dies ist regelmäßig der Fall. Eine vertragliche Vereinbarung der Mietfläche kann zwar auch den Sinn haben, die wahre Größe dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen. Für eine solche Auslegung müssen aber besondere Anhaltspunkte bestehen (BGH Urt. v. 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, S. 6).
• Dann ist der Begriff der „Wohnfläche“ auszulegen. Die Wohnfläche ist grundsätzlich nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche zu bestimmen. Danach sind Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und unter 2 Meter zur Hälfte anrechenbar, Räume und Raumteile von weniger als 1 Meter sind nicht zu berücksichtigen. Der Begriff der Wohnfläche kann aber auch eine andere Bedeutung im Mietvertrag haben. Es kann auch die reine Grundfläche gemeint sein (BGH, Urt. v. 24.03.2004 – VIII ZR 44/03 S. 6 ff.).
• Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab, ist umstritten, ob der Mieter zusätzlich darlegen muss, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch geminder ist. Der BGH verneint dies (BGH Urt. v. 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, S. 6 f.).
• Ein abweichendes Flächenmaß ist im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB dann erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (BGH Urt. v. 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, S. 7 f.).

Die Entscheidung erscheint demnächst in der RÜ